قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ در این مقاله به بررسی این موضوع توسط متخصصان آناهیتا خواهیم پرداخت
مشارکت در ساخت، یکی از خدمات تیم آناهیتا میباشد. یکی از مزایای آناهیتا مشاوره رایگان جهت بازسازی ساختمان است. برای مشاوره رایگان با متخصصین این حوزه از طریق لینک زیر اقدام کنید.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
برای این نوع از قرارداد، طبق قانون و عرف انواع مختلفی وجود دارد که در ادامه آنها را می‌خوانید:
۱. در نوع اول، طرف نخست زمینی را ارائه می‌دهد و طرف دوم هزینه‌های ساخت و ساز را قبول می‌کند؛ در این نوع می‌تواند قیمت زمین و امثال آن در قرارداد ذکر نشود و فقط طرف مجری طرح تعهد می‌کند که ساختمان را با کیفیتی مشخص و در زمانی تعیین شده تحویل دهد و پس از آن هر دو طرف در کل ملک شریک می‌شوند.
۲. در نوع دوم قرارداد مشارکت در ساخت،قرارداد به صورت مرحله‌ای تنظیم می‌شود، یعنی پس از اتمام هر مرحله از ساخت سهمی به طرف سازنده منتقل شود؛ مثلا ممکن است توافق شود که پس از اتمام اسکلت‌بندی، نیم دانگ به طرف سازنده منتقل گردد.
۳. نوع سوم عبارت است از توافق بر اینکه اگر کار به مرحله مشخصی رسید، مالک برای انتقال سهم طرف دوم به او وکالت بدهد تا بتواند برای تنظیم سند رسمی اقدام کند.
۴. نوع دیگری نیز وجود دارد که در آن ممکن است از ابتدا سه دانگ از ملک به سازنده واگذار شود تا کار ساخت را آغاز کند.
دانلود نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
بلاعوض قرارداد مشارکت ساخت
بلاعوض مبلغی است که برای متعادل کردن آورده مالک و سازنده پرداخت می‌شود. این مبلغ را سازنده به مالک پرداخت می‌کند. در صورتی که آورده مالک کمتر از سازنده باشد، بهتر است به جای اینکه مالک به سازنده بلاعوض بدهد، درصدها را غییر دهید. به طور مثال شما می‌خواهید یک مشارکت در ساخت انجام دهید. مالک 70 درصد و سازنده 30 درصد از سازه جدید سهم دارند. در این حالت باید آورده طرفین هم متناسب با این درصدها باشد. آورده مالک زمین مورد مشارکت است و آورده سازنده هزینه ساخت و ساز میباشد.
نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت
می‌دانید که برای آسودگی خیال طرفین در شکایت احتمالی، باید در تنظیم هر قراردادی نکات لازم در مورد آن رعایت شود که در ادامه با مهم‌ترین آنها آشنا می‌شویم:
• ملک آورده باید دارای سند رسمی باشد و طرف اول حتما باید یا مالک آن باشد و یا وکالت انجام قرارداد را داشته باشد.
• در قرارداد باید شرایطی تعیین شود تا زمانی که یکی از طرفین به تعهداتش عمل نکرد، ضمانت اجرایی وجود داشته باشد.
• شرایط و میزان سود و زیان و مدت زمان کار باید در قرارداد مشارکت در ساخت، قید شود.
• میزان آورده هر طرف قرارداد باید در آن به صورت مشخص بیان شود.
طرف سازنده باید متعهد شود که تمام هزینه‌های ساخت و ساز و مراحل اداری را بپردازد و مبلغی را برای اجاره‌بها در طول مدت ساخت به مالک بدهد.
• سازنده باید تعهد کند که در تمام مراحل از مصالح با کیفیت و استاندارد استفاده می‌کند و باید در قرارداد برای این کار و تمام تعهدات سازنده و مالک، شروطی برای ضمانت اجرایی ذکر شود.
• بهتر است تاریخ دقیق هر یک از مراحل ساخت و ساز، در قرارداد مشارکت قید شود، مثلا تاریخ خاک‌برداری، سفت‌کاری و…
• در بالای هر صفحه از قرارداد باید عبارت «قرارداد مشارکت در ساخت» قید شود و از به کار بردن عباراتی مانند مبایعه نامه قولنامه و… پرهیز شود.
بیشتر بخوانید:
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
علاوه بر مواردی که در بخش قبل ذکر شد، نکاتی را باید در تنظیم این نوع از عقد در نظر داشته باشید:
۱. تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود
۲. تمام تعهدات طرفین باید حتما به صورت کامل در قرارداد ذکر شوند.
۳. میزان سهم هر یک از طرفین باید حتما به وضوح بیان شود.
۴. در پایان هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای انجام تعهدات طرفین لازم است باید با عنوان شروط ضمن عقد، نوشته شود.
ضمانت اجرای تعهدات سازنده:
۱- احداث ساختمان
۲- احداث طبق کیفیت و مشخصات موارد توافق
۳- انجام تعهدات ظرف مهلت مقرر
۴- تعهدات سازنده در قبال اشخاص ثالث مانند همسایگان و کارگران
لازم است برای اجرای هر کدام از این تعهدات در قرارداد ضمانت اجرای لازم پیش بینی شود می توان ضمانت اجراهای ذیل را پیش بینی نمود:
برای مورد ۱: دادن حق فسخ به مالک و مطالبه وجه التزام
برای مورد۲ : در صورت امکان رفع نقص و اجرا مطابق کیفیت مندرج در قرارداد والا پرداخت خسارت و وجه التزام
برای مورد۳: پرداخت خسارت برای مدت زمان مشخص مثلاً دو ماه تاخیر در هر یک از مراحل زمانبندی و سپس قردادن حق فسخ برای مالک و مطالبه خسارات تاخیر تادیه و همچنین وجه التزام
برای مورد۴: قرار دادن وجه التزام و دادن اختیار به مالک که چنانچه سازنده به تعهدات خود عمل ننماید مالک بتواند خسارات را به صلاحدید خود پرداخت و از سازنده مطالبه نماید.
پیش فروش واحدها:
یکی از موضوعاتی که باعث ایجاد مشکلات زیادی برای طرفین می گردد پیش فروش واحد هاست
۱- ممکن است مالک واحد هایی را پیش فروش نموده و تعهداتی را تقبل نماید و به دلیل تخلف سازنده مجبور به پرداخت خسارات زیادی به خریداران خود شود.
۲- ممکن است سازنده قبل از شروع به ساخت و پیشرفت پروژه با توجه به قرارداد مشارکت فی ما بین مبادرت به پیش فروش واحدها نموده و اجرای پروژه را رها نماید
باید توجه نمود یکی از نکات مهم این است که حق پیش فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود شود و سازنده تنها حق فروش بخشی از سهم خود آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه داشته باشد.
وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک :
ممکن است پروژه برای مثال 30 درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا وبا استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید.در این صورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید.
لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شودکه در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
نکات ساخت مجتمع تجاری
تعیین داور در تنظیم قرارداد مجتمع تجاری اهمیت زیادی دارد و در طرع دعاوی احتمالی کمک‌کنند است؛ در این نوع مشارکت طرفین باید حتما به طور کامل به تعهدات خود عمل کنند یعنی مالک حتما باید ملک را در موقع مقرر در اختیار سازنده قرار داده و سازنده نیز باید مراحل ساخت را در فواصل زمانی معیّن به انجام برساند.
گرفتن مجوزهای شهرداری، پرداخت هزینه‌های ساخت و اجاره‌بها به مالک و رعایت اصول مهندسی و مقررات ساخت و ساز در ساخت مجتمع تجاری بسیار مهم است که باید حتما در قرارداد قید شوند. از طرف دیگر قوانینی در رابطه با میزان متراژ واحدهای تجاری در معابر مختلف محله‌ای، منطقه‌ای و ناحیه‌ای وجود دارد که حتما باید در قرارداد ساخت قید شده و رعایت شوند؛ مثلا حداکثر تراکم مجتمع تجاری در شهر باید چهارصد درصد کل زمین باشد و حداکثر زیربنای آن در طبقه همکف می‌تواند صد در صد مساحت زمین باشد.
نکات ساخت کارخانه
در تنظیم این نوع از قرارداد باید علاوه بر نکات ذکر شده در مورد قرارداد مشارکت ساخت، موارد زیر نیز رعایت شوند:
- طرفین قرارداد باید به صورت یک نفر به عنوان شریک و دیگری به عنوان شرکت مشخص شوند.
- موضوع باید به صورت شفاف بیان شود؛ معمولا سرمایه‌گذاری در این قرارداد برای ساخت و راه‌اندازی کارخانه‌ای برای تولید محصول مشخص است که طرفین را باید ملزم به رعایت بندهای قرارداد کند.
- باید در تنظیم این نوع عقد تابعیت و مکان و مرکز اصلی برای احداث مورد قرارداد تعیین شود.
- مدیریت داخلی باید مشخص باشد؛ طرفین تا اتمام پروژه حق واگذاری سهم خود را نداشته باشند و تعهدات را در زمان معیّن به اتمام برسانند، همچنین شریک یا طرف اول باید فعالیت را در برابر خسارات احتمالی در حین کار بیمه کند.
- مرجع حل اختلاف و تعداد مواد و نسخه‌های قرارداد مشارکت در ساخت کارخانه باید در متن آن ذکر شوند.
- نکته آخر اینکه محل احداث کارخانه از نظر قانونی باید شرایط آن را داشته باشد و مجوزهای مربوط را بگیرد.
نکات ساخت ویلا
مهم‌ترین نکته در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت ویلا نحوه تقسیم سهم مشارکت برای هر یک از طرفین قرارداد است؛ برای این کار بسته به توافق دو طرف این مشارکت به انواع زیر انجام می‌شود:
شراکت سهامی:
در این شیوه سرمایه‌گذار بخشی از ملک را از تعدادی از شرکای صاحب ملک که قصد واگذاری دارند خریداری کرده و سپس با مالکانی که سهم خود را نگه داشته‌اند به صورت سهمی و مشارکتی برای ساخت ویلا اقدام می‌کند.
مشارکت عادی:
معمول‌ترین نوع مشارکت ساخت ویلا است که در آن میزان سهم هریک از طرفین قرارداد به نسبت آورده آنها محاسبه می‌شود و به صورت درصدی معیّن از کل سهام مشخص می‌شود.
شراکت تعویضی:
در این نوع قرارداد مشارکت در ساخت، طرف سازنده مقداری از سهم خود در ملک دیگری را با قسمتی از ملک مورد نظر معاوضه می‌کند، سپس برای ساخت ویلا قراردادی را با مالک تنظیم می‌کند.
شراکت تهاتری:
در این روش بخشی از سهم ملک توسط مالک در ازای هزینه‌های ساخت و ساز، به سازنده واگذار می‌شود.
شراکت تکمیلی:
اگر سازنده‌ای پروژه ساخت را به هر دلیلی رها کرده باشد، سازنده دیگری می‌تواند برای انجام ادامه کار با مالک با احتساب میزان باقیمانده کار وارد قرارداد شود.
نکات ساخت سوله
بهتر است در تنظیم قرارداد برای ساخت ساخت سوله حتما از کارشناسان حقوقی بهره بگیرید تا در مراحل بعدی دچار مشکل نشوید؛ نکته دیگر اینکه حتما حین نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت، داور را تعیین کنید.
حتما امکان انجام تخلّف از سوی سازنده باید در قرارداد و چگونگی پرداخت جریمه آن باید در قرارداد ذکر شود و نحوه تقسیم افزایش ارزش احتمالی حاصل از آن باید معیّن شود. نکته بعد تعیین بررسی پیشرفت کار در فواصل زمانی مشخص است که باید صورت‌جلسه شده و به امضای مالکین یا نمایندگان آنها برسد.
نکات احداث باغ
این نوع قرارداد معمولا برای پرورش گل و گیاه، سبزیجات، میوه، درختان و بوته‌های مختلف کاربرد دارد. برای این نوع از قرارداد نیز علاوه بر نکات کلی یاد شده باید به موارد دیگری نیز توجه داشت که در ادامه بررسی می‌کنیم:
- در نظر داشتن عوامل محیطی محل احداث باغ برای پرورش محصولی که مد نظر طرفین است، مانند: آب و هوا، خاک، شیب زمین و…
- توجه داشتن به عوامل اقتصادی از قبیل بستر مناسب برای پرورش محصول در کوتاه‌ترین زمان به منظور بازگشت سرمایه، دسترسی آسان به بازار فروش، دسترسی به ابزار و نیروی انسانی و شرایط راه‌ها برای حمل و نقل.
- نکته بعد امکان دیوار کشیدن به دور باغ است که شرایطی دارد: عرف بودن این کار در منطقه مورد نظر، وجود سند مالکیت، رسیدن باغ به مرحله میوه دادن، وجود مساحت حداقل ۵۰۰۰ متری.
برای مشاوره رایگان جهت بازسازی خانه قدیمی خود، با متخصصان این حوزه از طریق این لینک در تماس باشید